Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристовВ соответствии с п.2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи.

В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2020 г.

Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2021 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2021 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика.

Расчет неустойки

Обратите внимание!

при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

  • Пример расчета неустойки:
  • Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
  • Количество дней просрочки — 100 дней
  • Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
  • 5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать.

Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.

Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 283 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал.

За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы.

Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд.

Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Убытки

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

  1. В соответствии со Статьей 15 ГК РФ
  2. Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
  3. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость.

Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах.

В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Расходы на юридические услуги

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате.

То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть. В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.

Скачать аудио версию статьи «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Неустойка — это основной вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиками за неисполнение перед ними обязательств при строительстве многоквартирного дома. О том, по каким правилам рассчитывается неустойка, а также об особенностях ее применения в 2020 году читайте далее.

Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214

Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.

  1. Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
  2. Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Читайте также:  Помощь юриста в делах о признании наследника недостойным

Формула расчета неустойки по ДДУ

Застройщик нарушил срок сдачи дома: выплата неустойки. Помощь юристов

Для подсчетов потребуется 4 значения:

  • сумма, на которую начисляется неустойка;
  • период, за который рассчитывается неустойка;
  • величина ставки рефинансирования ЦБ РФ;
  • доля ставки рефинансирования, которая установлена за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.

Как определить сумму, на которую начисляется неустойка

В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.

Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.

За какой период считать неустойку

При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.

Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.

Какую ставку Центробанка применять при расчете

Ставка рефинансирования, иначе именуемая учетной ставкой (с 2016 года совпадает с ключевой ставкой), — это ставка процента, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Также она используется для расчетов пеней и штрафов.

Ставка рефинансирования — это колеблющаяся величина, которая периодически изменяется Центробанком. Например, в период с 22 июня 2020 года по 27 июля 2020 года действовала ставка 4,5% годовых.

Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

Мораторий на начисление неустойки по ДДУ

Для минимизации последствий введенных ограничений из-за коронавируса Правительство РФ ввело мораторий на начисление неустойки.

Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 в период с 3 апреля 2020 года по 31 января 2021 года неустойка не начисляется.

Застройщикам также предоставлена отсрочка на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года на выплату неустойки по требованиям, которые были к ним предъявлены до 3 апреля 2020 года.

Пример расчета

Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2020 года, ключевая ставка — 4,5 процента.

  • Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:
  • 2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.
  • Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.

Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.

***

Расчет неустойки по ДДУ не составляет особых сложностей. При этом следует быть внимательными при определении периода просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке либо расторжении договора, рассчитываются они по-разному.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Вот и славно.

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки.

Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек.

Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится.

Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры.

Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.

Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами.

Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам.

Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору.

Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли.

Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу.

Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Читайте также:  Решение суда о выселении: процедура, порядок, сроки

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…

Анализ развития института долевого строительства позволяет выявить и оценить множество рисков сторон договорных отношений в этой сфере.

Наиболее уязвимой стороной таких правоотношений является участник долевого строительства (дольщик), права которого законодатель стремится максимально защитить. Так, в 2019 г.

были приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве, существенно усиливающие контроль за деятельностью застройщика.

Более «мягкие» попытки усиления такого контроля были предприняты гораздо раньше – в частности, в виде добровольного обеспечения обязательств застройщика поручительством банка, введения института добровольного страхования гражданской ответственности застройщика и т.д.

В 2016 г. Закон об участии в долевом строительстве был дополнен ст. 23.2 о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако уже в 2017 г. изменилось не только название статьи, ставшее более императивным («Защита прав граждан – участников долевого строительства»), но и ее содержание.

В целом за 16 лет существования Закон об участии в долевом строительстве претерпел 31 редакцию.

Такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено, на мой взгляд, рядом обстоятельств – к сожалению, преимущественно отрицательного характера. Достаточно упомянуть приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г.

№ 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков – термин «обманутые дольщики» как минимум последние 10 лет остается актуальным.

Справедливости ради отмечу, что иногда проблемы у застройщика возникают в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта дольщику.

При этом застройщик не банкротится и не отказывается от намерения выполнить обязательства, однако срок их исполнения в любом случае нарушается, что предоставляет дольщику законное право требовать выплаты:

  • неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
  • штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
  • компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).

Стратегия досудебной защиты

В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.

Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).

Привлечение значительного числа поставщиков, исполнителей и подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем дольщикам целесообразно сообщить следующим образом: «Принимая во внимание, что застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание повлияет так или иначе на финансовое состояние застройщика, в то время как денежные средства в представленном в вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности. В любом случае, ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если вы пожелаете заявить его позднее. Однако – как неоднократно заявлялось – в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров просим отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для вас представляется сомнительной».

Одновременно застройщик может предложить дольщику в счет ликвидации задолженности выполнить работы по отделке жилого помещения, установке дверей, окон и т.д. Практика показывает, что некоторая часть дольщиков обязательно поддержат инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет реально.

Судебная защита

Однако в некоторых случаях приведенных мер может оказаться недостаточно.

Если примирения не удастся достичь ни с одним дольщиком, вполне вероятно, что застройщик окажется ответчиком практически одновременно по множественным параллельным исковым заявлениям, что может привести к последовательному взысканию крупных денежных сумм и риску полной финансовой несостоятельности.

Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендую использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилищного строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогичных заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства. В связи с тем, что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства застройщика. При таких условиях будут нарушены интересы как ответчика, так и истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».

В судебном процессе не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку он является скорее вспомогательным, чем основным. Гораздо важнее заявить о снижении неустойки:

«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, отраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Вместе с тем, ответчик считает, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения ответчиком его обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный с последствиями нарушения ответчиком его обязательств характер, вина в действиях ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».

Ненамного сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь можно апеллировать к следующему:

Читайте также:  Как вернуть деньги пайщикам Балтийского фонда сбережений

«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый по ст. 13 Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф. Как отметил Верховный Суд РФ в Определении от 29 октября 2013 г.

№ 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, – то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность снижения штрафа по Закону о защите прав потребителей предусмотрена п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 “О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан”, а также иной судебной практикой (определения Мосгорсуда от 4 апреля 2013 г.

по делу № 11-3607/2013 и Ленинградского областного суда от 5 февраля 2013 г. № 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».

Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании морального вреда.

Здесь можно предложить следующую формулировку: «Истцами, следуя доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями ответчика и наступлением вреда.

Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах. При таких обстоятельствах, Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».

Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако может существенно снизить объем взысканной суммы.

Реквизиты дела Заявлено (руб.) Взыскано (руб.)
Дело № 2–1237/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново
  • 179890,81 – неустойка
  • 50000 – моральный вред
  • 50% от присужденной суммы – штраф
  1. 85000 – неустойка
  2. 5000 – моральный вред
  3. 10000 – штраф
Дело № 2-1024/19. Сергиево-Посадский городской суд Московской области
  • 1018027,60 – неустойка
  • 509013,80 – штраф
  • 30000 – моральный вред
  1. 500000 – неустойка
  2. 60000 – штраф
  3. 5000 – моральный вред

Застройщик нарушил сроки сдачи квартиры. Как взыскать неустойку?

Как взыскать деньги с недобросовестного застройщика, и на какие выплаты вы имеете право? Расскажем в этой статье, ведь нарушение сроков передачи квартиры – грубейшее нарушение прав дольщика.

Деньги, которые можно получить при просрочке сдачи застройщиком квартиры (см. Схему 1).

Схема 1

Рассмотрим подробнее, как будем производить взыскание

  • Срок передачи объекта долевого строительства

В первую очередь проверяем сроки передачи квартиры в договоре долевого участия, ведь согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не указывать данную информацию в договоре просто нельзя.

Как правило, застройщик старается изложить пункт о сроках сдачи в максимально абстрактной форме без указания конкретных дат.

Например, привязывая его к истечению определенного срока после момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а если указан квартал, то последним днём сдачи будет последняя дата соответствующего месяца, закрывающего квартал.

  • Проверим, а не препятствует ли дольщик сдаче квартиры?

В случаях, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры и не подписывает передаточный акт, при условии, что застройщик готов передать объект, неустойка не может быть взыскана с застройщика. 

Когда такая ситуация имеет место? Например, застройщик приглашает на осмотр и приемку участника долевого строительства, а последний на приемку не является.

Неустойка считается от цены договора как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. 

Переведём эту фразу с юридического на русский язык:

Цена договора – стоимость квартиры по договору долевого участия,Исполнение обязательства – подписание акта приема-передачи квартиры,Ставка рефинансирования – величина, равная с 01.01.2016 ключевой ставке, размер ставки смотрим на сайте Центрального Банка РФ (https://www.cbr.ru/).

Иными словами, формула выглядит следующим образом:

НЕУСТОЙКА=ЦЕНА ДОГОВОРА*1/300*СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ*ДНИ ПРОСРОЧКИ

  • В случае для юридического лица неустойка взыскивается в однократном размере, для физического лица – в двукратном. 
  • В вопросе ставки рефинансирования мнения юристов и судов разошлись в силу того, что в разные периоды ставка рефинансирования ЦБ РФ менялась, из этого вытекает логичный вопрос – какое значение указывать?
  • При ответе на этот вопрос будем придерживаться доминирующей среди судов позиции, основанной на буквальном толковании закона – берём размер ставки на день исполнения обязательства (то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры).

С одной стороны, ФЗ «О долевом участии…» указывает, что мы должны использовать размер ставки, указанный на день исполнения обязательства, но как стоит поступать дольщикам, которые ещё не получили от застройщика квартиру – то есть обязательство не исполнено? В таком случае считать будем до даты подачи претензии или иска в суд.

В силу этой правовой неопределённости стало возможным брать ставку рефинансирования не на день исполнения обязательства, а за каждый соответствующий период ее изменения, либо же вообще опираться на ставку рефинансирования, которая существовала в момент, когда обязательство должно было бы быть исполнено застройщиком.

Исчисление будем проводить в календарных днях, первым днём просрочки будет являться день, следующий за тем, когда застройщик должен был передать квартиру, а последним днём – день, предшествующий исполнению обязательства по передаче квартиры.

Пример: квартира должна была быть сдана не позднее 1 квартала 2019 года, застройщик просрочил сдачу и передаточный акт был подписан 7 апреля 2019 года. Соответственно, первый день просрочки – это 1 апреля, последний день просрочки – 6 апреля. Так, количество календарных дней просрочки составило 6.

Убытки могут носить абсолютно различный характер, но в силу специфики такого объекта строительства, как квартира, остановимся на наиболее распространённом и легко доказуемом способе несения дополнительных расходов, которые бы дольщик не понёс, если бы застройщик передал квартиру вовремя.

Так, приобретая квартиру, дольщик, как правило, рассчитывает проживать в ней, а в силу того, что квартира не готова к передаче, он, например, должен продолжать арендовать ее.

Как доказать данный вид убытков? Приложите к претензии или иску копию договора аренды, акт приема-передачи денежных средств в счёт оплаты арендной платы (либо расписку о получении денег арендодателем).

Такие убытки взыскиваются поверх неустойки.

  • Компенсация морального вреда
  1. Дольщик является потребителем, соответственно, он имеет преимущества, гарантированные законодательством о защите прав потребителей – а именно, право на компенсацию морального вреда.
  2. Просрочка передачи объекта долевого строительства застройщикам априори предполагает наличие вины последнего, обосновать же нравственные и физические страдания дольщика в связи с затянувшимся процессом принятия квартиры видится вполне несложным вопросом.
  3. Важно указывать реальные суммы морального вреда, так как суд в любом случае может по своему усмотрению эти суммы снизить.
  4. Размер будет зависеть от цены договора, предшествующего взаимодействия с застройщиком по проблеме, периода просрочки.
  5. Штраф – это ещё одна форма ответственности застройщика перед гражданином-потребителем, чью претензию он не удовлетворил в добровольном порядке.
  6. Важно, что присудить его может только суд и он будет составлять 50% от суммы, взысканной в пользу потребителя. 

Судебные расходы – это те издержки, которые понёс участник долевого строительства при обращении в суд для решения проблемы с застройщиком (государственная пошлина, почтовые отправления, услуги юриста и пр.). Они возмещаются в случае, если суд вынесет решение в пользу дольщика.

При ведении спора с застройщиком используйте всевозможные способы фиксации его неправоты и ваших действий, свидетельствующих о попытке решить проблему.

Обязательно направляйте претензии по известным электронным адресам застройщика, а также по фактическому и юридическому адресам, используйте формат отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, звоните и узнавайте присвоенный входящий номер и пр.

  • Что делать, если застройщик игнорирует?

Застройщики всегда рассчитывают на то, что один из дольщиков поленится вступать в спор и писать претензию, второй не знает, как это грамотно сделать, третий испугается похода в суд и спустит все «на тормозах».

Но в данной ситуации надо помнить, что застройщик нарушил ваши права – причинил неудобства как моральные, так и материальные, и никто кроме вас самих не заступится и не поможет вам компенсировать причинённый дискомфорт.

Защищайте ваши права, задавайте нам вопросы и делитесь статьей с друзьями, если думаете, что она может быть им полезна!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *